自2020年1月下旬開始，隨著新型冠狀病毒感染的肺炎疫情（以下簡稱疫情或本次疫情）不斷蔓延和發展，對于全國人民的生活造成巨大影響，也對生產經營活動產生嚴重沖擊。作為商業活動中不可缺少的房屋租賃環節，受本次疫情影響，出租人和承租人之間因房屋租賃涉及的租金減免、租期延長、合同解除、責任承擔等方面產生諸多糾紛，且矛盾呈擴大趨勢。本文結合《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、以及浙江、湖北、廣東、天津等地高級人民法院發布的相關規定，對于商業房屋租賃合同引發的租金減免、租期延長、合同解除、責任承擔等問題從法律上進行梳理，以問答的形式予以呈現，以供大家參考。

一、本次疫情影響下，對于商業房屋租賃合同糾紛是否適用“不可抗力”？

可以適用，但不必然適用。“不可抗力”是法定的合同解除、免責、訴訟時效中止事由。本次疫情本身屬于不可預見、不可克服、不可避免的情形，全國人大和多地高院已明確疫情構成不可抗力。訴訟中以不可抗力為由提出主張的，除應證明合同無法履行、合同目的不能實現外，還應證明以上障礙是疫情（不可抗力）所導致，即二者之間存在因果關系時。但是，如租賃合同訂立于本次疫情暴發后，當事人在簽約時應當能夠預見疫情可能對其履約造成的影響，則不可以適用。

二、本次疫情影響下，對于商業房屋租賃合同糾紛是否適用“情勢變更”？

可能適用。“情勢變更”是法定的合同變更、解除事由，適用范圍廣泛，涵蓋商業租賃合同。以情勢變更為由提出主張的，應證明導致訂立合同時的客觀情況發生了重大變化，且繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平。國家或地方行政機關為防控疫情所采取的封鎖、隔離、交通管制、征用等強制性防疫措施，可被認定為與合同有關的客觀情況發生重大變化；如果同時存在繼續履行合同會導致當事人利益失衡的事實，那么當事人可根據“情勢變更”提出主張。湖北高院已明確，雖然“情勢變更”排除了不可抗力的情形，但疫情引發的合同糾紛與“情勢變更”規定的情形相似，法院可以類推適用“情勢變更”。

三、本次疫情影響下，承租人租賃商業性房屋，在哪些情形下可以要求延長租期或減免租金？

依據租賃房屋用途的不同，承租人主張延長租期或減免租金的適用情形不同：

（一）店鋪、商場用房屋

1.店鋪、商場因疫情防控被有關政府部門關閉、暫停營業的，導致承租人無法使用租賃房屋進行正常經營的，屬于出租人因不可抗力而無法正常提供租賃房屋，導致租賃合同根本無法履行的情形，承租人可主張延長租期或減免租金。

2.店鋪、商場未被相關政府部門強制關閉、暫停營業，存在兩種情況。一是，要求縮短正常營業時間或限制人流量等防疫措施，導致承租人無法正常營業，承租人可主張出租人未按合同約定向承租人提供租賃房屋用于正常經營，要求延長租期、減免租金或賠償相應損失。二是，承租人因疫情導致其員工滯留外地、招工困難，導致承租人無法正常營業，客流量和收入大幅減少或已經不能實現經營目的，繼續按照原有約定支付租金對承租人明顯不公平的，承租人可與出租人協商延長租期或減免租金，也可適用情勢變更原則，以訴訟方式向人民法院提出延長租期、減免租金等合同變更要求。

3.符合國家或地方關于減免房租相關政策情形的，承租人可依據相關法律和政策規定要求減免租金。除法定的減免規定外，民營租賃減免金額及延長期限需合同雙方合意確定。

（二）辦公、工業用房屋

1.寫字樓或工廠被有關政府部門關閉，導致承租人無法使用租賃房屋進行正常經營的，屬于出租人因不可抗力而無法正常提供租賃房屋，導致租賃合同根本無法履行的情形，承租人可主張延長租期或減免租金。

2.寫字樓或工廠在疫情期間并未被有關政府部門強制關閉，承租人仍可以繼續占有及使用租賃房屋的，承租人不可以主張延長租期或減免租金。雖然，全國各地陸續出臺的延期復工、錯峰復工政策，在一定程度上減少了承租人對租賃物業的使用程度或者增加了使用困難和不便，但是，這并不足以導致租賃合同根本無法履行或造成明顯不公平的結果。因此，承租人以此為由要求減免租金未果產生糾紛的，較難得到司法機關的支持。

（參考《天津市高級人民法院民事審判第一庭關于審理涉新冠肺炎疫情相關民事案件的法官會議紀要（一）》第12條：承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影響，暫時無法使用租賃房屋而主張延長租期、減免租金的，案件審理中，應當結合所屬地區新冠肺炎疫情及防控工作的實際影響進行綜合考量。經審查，如確屬不可歸責于當事人的原因所致，可以考慮采取適當延長租期或者適當減免租金的方式，由當事人合理分擔損失。）

四、受疫情影響涉及減免租金時，需要考慮哪些因素？

疫情的發生，是承租人和出租人在簽訂合同時都無法預料的，在確定租金減免標準時應按照公平原則，合理分配風險，由雙方共同承擔疫情帶來的損失。。

因此，受疫情影響主張減免租金的，需要根據房屋用途、租賃合同的期限、疫情客觀影響的期間及客觀影響導致的最終危害結果等因素綜合判定。主要考慮租金減免期間以及租金減免幅度，一方面，租金減免期間主要按照國家頒布的禁令及解封時間作為參考基數，在此基礎上考慮不同的行業情況；另一方面，確定租金減免幅度時，可以參考以下原則進行：第一，按照國家或地方政府出臺的租金減免以及補貼政策規定確定減免幅度（需注意減免適用主體）；第二，無租金減免政策的，租賃合同有約定的，從其約定；第三，無政策亦無合同約定的，以雙方協商一致為準。

五、承租人因疫情防控無法開展正常經營活動，經營困難無法按期繳納租金，應當如何處理？

如因疫情原因導致支付租金困難，建議承租人：（一）租賃合同有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明的，承租人應積極與出租人協商解決；（二）保存政府有關主管部門、職能部門針對疫情發布的停工文件；（三）及時通知出租人履行困難的現實情況，并提供證明文件。

六、在本次疫情期間，出租人能否以承租人未按時支付租金為由解除租賃合同？

租賃雙方對此有約定的，依照約定處理。雙方無約定的，如果承租人遲延履行嚴重，經出租人按照合同法規定催告后仍不支付租金，導致租賃合同的目的不能實現的，出租人可以解除合同。與此同時，承租人一般可根據與疫情相關的事實提出抗辯，主張減輕或免除責任。

七、承租人能否以疫情為由解除租賃合同？

一般不予支持。僅以疫情為由主張解除租賃合同的，一般被認為理由不夠充分，還應補充影響合同履行的直接原因。疫情與合同無法履行、合同目的不能實現、繼續履行對于一方當事人明顯不公平等情事存在關聯性。一般情況下，疫情本身不會影響房屋租賃合同的履行，而國家或地方行政機關為防控疫情所采取的措施往往會成為影響合同履行的障礙性因素。也就是說，疫情本身不是影響租賃合同履行的直接原因，由疫情產生的行政行為、異常劇烈的市場變化等才是影響租賃合同履行的直接障礙所在。

（參考《浙江省高級人民法院民事審判第一庭關于印發的通知》第7條：租賃房屋因疫情防控需要暫時無法使用的，承租人要求延長租期、減免相應期間的租金或解除合同，如確系不可歸責于承租人、出租人的原因所致，可根據公平原則視情適當延長租期、減免租金，合理分擔因疫情防控導致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。

《天津市高級人民法院民事審判第一庭關于審理涉新冠肺炎疫情相關民事案件的法官會議紀要（一）》第11條：因采取新冠肺炎疫情防控措施直接導致當事人不能履行房屋租賃合同，或者受新冠肺炎疫情及防控工作影響，致使根本不能履行房屋租賃合同，當事人主張解除合同的，一般予以支持。）

八、以不可抗力或情勢變更為由要求解除租賃合同的，是否需要承擔賠償責任？

以不可抗力為由要求解除租賃合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。此時，需及時履行通知義務，減輕損失，并應當在合理期限內提供證明。

當事人以情勢變更為由請求解除租賃合同的，由司法機關結合案件的實際情況確定本次疫情是否屬于情勢變更，依據公平原則，判斷是否解除租賃合同以及當事人雙方應承擔的責任。也就是說，情勢變更并不意味著當事人可以據此免除賠償責任或自身其他責任。

九、因不可抗力無法履行合同的，合同雙方應履行哪些必要的手續呢？

（一）及時書面通知

根據《合同法》第九十六條，承租方依據不可抗力的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。承租方及時通知（微信、短信、電子郵件、郵政快遞等便利方式）出租方疫情發生情況、政府管控措施及無法履行合同義務的事件、范圍等；

（二）提供證明文件

及時向出租方提供證明文件，比如中國國際貿易促進委員會或其分會出具的不可抗力證明，或者其他證明文件；

（三）采取措施降低損失

承租方需積極采取措施（如騰空房屋、處置室內物品等）以最大程度控制和降低可能產生的損失，并及時與出租方進行溝通；

（四）及時進行書面確認

合同雙方就變更或解除合同協商一致后，及時簽署書面文件進行確認；

（五）經營受影響情況、損失情況說明

對于因疫情經營受影響狀況及實際遭受的損失情況，承租方應積極準備相關證據（如與第三方簽署的合同、票據等），并及時向出租方說明，以便協商租金減免等事宜。

（參考《廣東省高級人民法院關于審理涉新冠肺炎疫情商事案件若干問題的指引》第五條：當事人一方主張因不可抗力不能履行合同的，依照合同法第一百一十八條之規定，負有通知和證明義務。債務人舉證證明其采取合法形式通知了債權人，并在合理期限內提交了對合同履行產生實質影響的政府或者有關部門出臺的疫情防控措施文件，可視為其完成了通知和證明義務，但在認定減免當事人一方的責任份額時，還應著重審查疫情或者防控措施對其無法履行合同義務的影響程度。）

十、哪些文件可用于證明當事人受疫情影響？

一般有以下幾種：第一，向當事人個別送達的具體文件，例如政府征用當事人場地的通知。第二，對區域內特定人群作出的文件，如政府要求街道上所有商鋪暫時停業的通知。第三，對社會不特定多數人發布的文件，如省級政府啟動突發重大公共衛生事件緊急響應的通知。第四，公證機關出具的不可抗力公證文書。第五，貿促會等組織出具的不可抗力事實性證明文件。

十一、雙方簽訂租賃意向書等文件約定雙方簽署租賃合同及房屋交付、返還的時間，但因本次疫情導致延遲履行的，如何處理相關事宜？

疫情發生后，如因各地實施交通管控、人員出入控制等政策導致承租人無法按照租賃意向書中約定的時間簽署正式租賃合同的，或者無法按照租賃合同約定的交付、返還時間辦理租賃房屋的交付或返還手續的，當事人應當及時書面通知合同相對方，重新協商正式簽約或房屋交付、返還的期限，并就此另行簽署書面協議。

如合同相對方拒絕協商或重新調整上述期限的，建議請求人依據實際情況進一步判斷本次疫情或相關政策是否對按約履行簽約或房屋交付、返還義務構成了實質性障礙，導致合同不能履行。如構成實質性障礙的，請求人應全面收集并保存因疫情導致無法按約履行義務的書面證據。

十二、房屋租賃期限在本次疫情期間到期或解除，如何處理房屋返還事宜？

除雙方另有合意外，應當根據租賃房屋所在地區所采取的防控措施來確定合同到期或解除的處理措施。

（一）在未采取交通管制、限制自由通行等地區，在合同到期或解除后，承租人應在合同約定或者協商確定的期限內，與出租人辦理退租手續，并向出租人返還租賃房屋，否則構成違約。

（二）在采取了交通管制、限制自由通行的地區，本次疫情導致合同終止或解除后雙方無法繼續履行合同義務，構成不可抗力。承租人因疫情影響無法按時辦理退租手續、搬離租賃房屋的，應及時向出租人說明情況，告知其不可抗力事由。出租人以此主張承租人違約的，承租人可主張不可抗力免責，即在該地區采取交通管制期間，不因未及時辦理退租手續、搬離租賃房屋承擔違約責任。

十三、因疫情影響不能繼續履行商業租賃合同，已交納的押金是否應退還？

除合同另有約定或雙方達成合意外，一般情況下，如因承租人原因違約，則押金歸出租人所有。如因疫情導致房屋租賃合同無法繼續履行，在承租人舉證充分的情況下，可與出租人協商退還押金，也可扣留部分押金作為對出租人損失的補償。

十四、因疫情原因解除商業租賃合同的，能否要求出租人對裝修折價補償？

房屋裝修殘值的處理，應區分承租人的裝修行為是否取得出租人的同意。

（一）若承租人經出租人同意裝修的：

1.如租賃合同對裝修裝飾物的處理有約定的，從其約定。

2.如租賃合同對裝修裝飾物的處理沒有約定的：

（1）未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除，但造成房屋毀損的，應恢復原狀；

（2）已形成附合的裝飾裝修物，結合剩余的租賃期限、評估機構對于殘值的評估意見等因素，按照公平原則在出租人和承租人之間合理分擔。

（二）若承租人未經出租人同意裝修的：出租人對裝修殘值不予補償，承租人應自行承擔裝修費用，如出租人請求承租人恢復原狀或賠償損失的，承租人應予以恢復或賠償。

十五、出租人因本次疫情影響無法履行租賃房屋的維修義務，承租人是否有權要求出租人承擔違約責任？

若雙方約定由承租人履行租賃房屋的維修義務的，應從其約定。在此種情況下，出租人因疫情影響不履行租賃房屋的維修義務，承租人無權要求出租人承擔違約責任。

若雙方未約定租賃房屋的維修義務，依據《合同法》第220條規定，應由出租人承擔租賃物的維修義務。若在疫情影響期間，發生了出租人需承擔維修義務的情形，則一般情況下出租人仍應履行維修義務，否則承租人有權要求出租人承擔違約責任。但是，如果出租人能夠證明因疫情或政府相關政策導致出租人根本無法履行維修義務，并及時通知了承租人且減少損失的，出租人可依據不可抗力主張免除違約責任。

十六、承租人以發生疫情為由遲延支付或拒付物業管理費，承租人是否構成違約？

疫情期間，物業管理企業仍繼續履行物業服務合同，并未因疫情的出現而中斷物業管理服務。同時，物業管理企業除承擔日常物業服務以外，還承擔一定的公共防疫任務，因此承租人不能以疫情為由拒絕支付物業管理費，否則構成違約。

承租人延遲交付物業管理費可分為以下情況：

若在疫情發生或政府發布疫情管控等相關政策之前，承租人已經逾期支付物業管理費的，承租人逾期支付的行為已構成違約，應及時交納物業管理費并按照合同約定承擔違約責任。

若在疫情發生或政府發布疫情管控等相關政策后，物業管理服務期限屆滿而未繳納物業管理費的，若只能通過現金支付或現場交付的，承租人因疫情管控無法返回租賃房屋現場繳納的，承租人可以請求延遲繳費；若除現金或現場交付外，承租人可通過手機或網絡等其他便捷支付方式的，則承租人逾期繳費會構成違約。

十七、租賃合同當事人因本次疫情影響不能及時行使請求權的，訴訟時效如何計算？

依據《民法總則》第194條規定，在訴訟時效期間的最后六個月內，因不可抗力不能行使請求權的，訴訟時效中止。若租賃合同當事人確因感染新冠肺炎被隔離，或因疫情導致訴訟、仲裁活動不能正常進行等原因而不具備行使請求權的條件的，可適用訴訟時效中止。

自中止時效的原因消除之日起滿六個月，訴訟時效期間屆滿。

十八、本次疫情過后，租賃合同糾紛可能大面積出現，承租人如何未雨綢繆？

（一）承租人應密切關注所在地區的政策性通知、文件。

（二）盡快評估疫情對租賃合同履行所造成的法律風險。

（三）承租人應積極與出租人進行溝通，本著誠信和公平的原則，通過多種途徑化解潛在糾紛。當事人達成一致意見，應形成書面文件。無法當面簽署的，可通過電子郵箱或微信、短信等發送電子文件，并通過文字回復的形式確認同意書面文件的內容。如暫時未達成一致，可以采用書面形式向出租人申請延長租期、減免租金或解除合同，并告知具體原因，提交相關證明文件，要求出租人予以書面回復。

（四）發出解除合同的通知務必慎重。如果通知對方解除合同但被司法機關認定屬于無權解除合同的情形，則構成違約，應承擔違約責任。

（五）妥善保存受疫情影響的證據，包括：

1.國家及政府部門下發的延長假期、停產停業、復工等通知及文件，并對政府信息公開的網頁進行截圖保存；

2.向公證機關、仲裁機構等有關機構申請開具不可抗力證明；

3.因疫情導致員工滯留、被隔離、入院治療、經營收益驟減等材料；

4.保留雙方協商溝通的往來函件、郵件、聊天記錄等。

（六）關注案件管轄法院所在地區的相關司法文件，了解該地區司法機關處理疫情引發的租賃合同糾紛立場。