2014年2月，小周父母決定將一家人現(xiàn)在居住的農村房屋出售，用房款給小周在城里置辦婚房。但是因房屋老舊，小周父母一時間并沒有找到合適的買主。正在小周父母糾紛發(fā)愁的時候，無意間聽鄰居說一個姓王的城里老板想要在鄉(xiāng)下置辦一套大院子的房屋，用于經營木板生意，小周父母喜出望外，因為他們家的房屋正好符合王老板要求的院子大的條件。后經與王老板協(xié)商，王老板同意以60萬元的價格購買小周家的房屋，包含房屋所在的宅基地及房內物品設施。正在小周父母忙張羅著給兒子在在城里置辦婚房的時候，卻收到了法院的傳票及應訴材料，稱王老板起訴小周一家，要求確認本案所涉的農村房屋買賣合同無效，并要求小周一家返還王老板已經支付的購房款60萬元。

后小周一家向辦案法官了解到，王老板因資金周轉失誤，欠付大量貨款，為了緩解資金壓力，遂向太倉法院起訴要求確認合同無效。經辦案法官的耐心解答，小周一家了解到，我國農村實行的是一戶一宅制度，為了防止失地農民，保護廣大農民的利益，《土地管理法》等法律法規(guī)對農村宅基地房屋買賣采取限制措施。在非試點地區(qū)，如果農村宅基地上的房屋買賣發(fā)生在同一集體經濟組織成員之間，因不違反《土地管理法》中宅基地屬于集體所有的規(guī)定，不損害集體經濟利益，合同是有效的。但是如果房屋買賣合同發(fā)生在非同一集體經濟組織成員的農民之間，或者發(fā)生在農民與城鎮(zhèn)居民之間，則因違反了我國《土地管理法》的強制性規(guī)定而無效。考慮到現(xiàn)行法律規(guī)定及王老板的難處，善良的小周一家同意返還王老板已支付的購房款60萬元，案結訴息。

法官提醒：

根據(jù)我國《土地管理法》第六十二條及第六十三條的規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。因農村宅基地房屋出售后，賣地農民將成為失地農民，不利于保護農民的利益，也損害了集體經濟組織的利益，故在目前城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，我國法律對農村宅基地的流轉采取限制性規(guī)定，農民與本集體經濟組織外的成員簽訂的宅基地或者宅基地上的房屋的買賣合同無效。（謝玉鳳）